Guide pour acheter un logement en Espagne en tant qu’étranger

Le numéro d’identité d’étranger (NIE) est votre numéro d’identification en Espagne. Vous en aurez besoin pour signer la vente chez le notaire, payer les impôts liés à l’achat, ouvrir un compte bancaire ou souscrire des contrats d’énergie.

Il se demande en Espagne (bureau des étrangers ou commissariat de la Police nationale, sur rendez-vous) ou au consulat d’Espagne dans votre pays ; un représentant autorisé peut aussi s’en charger. Mieux vaut le demander au plus tôt, car les rendez-vous peuvent tarder.

Un compte dans une banque espagnole facilite le paiement du prix, des impôts, des charges de copropriété, de l’IBI et des factures. Les banques proposent des comptes pour résidents et non-résidents ; chacune demande ses propres documents.

Si vous comptez demander un prêt immobilier, sachez que les conditions pour les non-résidents diffèrent généralement de celles des résidents.

Avant de réserver, demandez la nota simple (extrait du registre foncier) : elle indique le propriétaire et les éventuelles charges (par exemple une hypothèque). Vérifiez aussi l’absence d’impayés de copropriété ou d’IBI, le permis de première occupation ou la situation urbanistique le cas échéant, ainsi que le certificat de performance énergétique, obligatoire pour vendre ou louer.

Il est courant de signer un contrat d’arrhes (contrato de arras) par lequel l’acheteur verse un acompte et les deux parties fixent le prix et le délai. Selon le type d’arrhes, si l’acheteur se rétracte il peut perdre cette somme, et si le vendeur se rétracte il peut devoir la rembourser au double. Lisez attentivement les conditions avant de signer.

L’achat est formalisé par un acte authentique devant notaire, qui vérifie l’identité des parties et la légalité de l’opération. Les impôts sont ensuite payés et l’acte est inscrit au registre foncier, ce qui protège votre propriété vis-à-vis des tiers.

Si vous ne pouvez pas être présent, vous pouvez donner procuration à une personne de confiance.

Pour un logement ancien, on paie en général l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP), dont le taux est fixé par chaque communauté autonome. Pour un logement neuf acheté à un promoteur, on paie la TVA (IVA) et le droit d’enregistrement (AJD).

S’y ajoutent les frais de notaire, de registre, de gestoría et, le cas échéant, d’expertise et de prêt immobilier. Demandez toujours un calcul personnalisé avant de vous engager.

En tant que propriétaire, vous paierez chaque année l’IBI (taxe foncière municipale) et, le cas échéant, les charges de copropriété. Les propriétaires non résidents doivent en général déposer une déclaration d’impôt sur le revenu des non-résidents pour leur bien en Espagne, même s’ils ne le louent pas. En cas de location, des obligations fiscales supplémentaires s’appliquent et, dans de nombreuses communes, des règles spécifiques pour la location saisonnière.

Si vous allez habiter votre logement, l’inscription au padrón de la mairie vous enregistre comme habitant et est nécessaire pour de nombreuses démarches. Souscrivez ou transférez l’électricité, l’eau, le gaz et internet, et prenez une assurance habitation ; si vous avez un prêt immobilier, la banque exige généralement une assurance couvrant les dommages au bien.