Гид по покупке жилья в Испании для иностранцев

Идентификационный номер иностранца (NIE) — ваш идентификационный номер в Испании. Он понадобится, чтобы подписать договор купли-продажи у нотариуса, уплатить налоги при покупке, открыть банковский счёт или подключить коммунальные услуги.

Его получают в Испании (в отделе по делам иностранцев или в отделении Национальной полиции, по предварительной записи) или в испанском консульстве в вашей стране; оформить его может и уполномоченный представитель. Лучше подать заявление как можно раньше: запись может занять время.

Счёт в испанском банке упрощает оплату стоимости жилья, налогов, взносов сообщества, налога IBI и счетов. Банки предлагают счета для резидентов и нерезидентов; каждый банк запрашивает свои документы.

Если вы собираетесь брать ипотеку, учтите, что условия для нерезидентов обычно отличаются от условий для резидентов.

Перед бронированием запросите nota simple (выписку из Реестра собственности): в ней указан владелец и возможные обременения (например, ипотека). Также убедитесь в отсутствии задолженностей по взносам сообщества и налогу IBI, проверьте разрешение на первое заселение или градостроительный статус, если это применимо, и энергосертификат, обязательный для продажи или аренды.

Обычно подписывается договор задатка (contrato de arras), по которому покупатель вносит сумму в счёт оплаты, а стороны согласовывают цену и срок. В зависимости от вида задатка покупатель, отказавшийся от сделки, может потерять эту сумму, а продавец, отказавшийся от сделки, может быть обязан вернуть её в двойном размере. Внимательно прочитайте условия перед подписанием.

Покупка оформляется публичным актом у нотариуса, который проверяет личности сторон и законность сделки. Затем уплачиваются налоги, а акт регистрируется в Реестре собственности, что защищает ваше право собственности перед третьими лицами.

Если вы не можете присутствовать, можно оформить доверенность на доверенное лицо.

При покупке жилья на вторичном рынке обычно уплачивается налог на передачу имущества (ITP), ставку которого устанавливает каждое автономное сообщество. При покупке нового жилья у застройщика уплачиваются НДС (IVA) и гербовый сбор (AJD).

К этому добавляются расходы на нотариуса, Реестр, гестора и, при необходимости, оценку и ипотеку. Всегда запрашивайте индивидуальный расчёт, прежде чем брать на себя обязательства.

Как владелец вы будете ежегодно платить IBI (муниципальный налог на недвижимость) и, при наличии, взносы сообщества. Владельцы-нерезиденты, как правило, обязаны подавать декларацию по налогу на доходы нерезидентов по своей недвижимости в Испании, даже если не сдают её. При сдаче в аренду возникают дополнительные налоговые обязательства, а во многих муниципалитетах действуют особые правила для туристической аренды.

Если вы будете жить в своём жилье, регистрация в падроне в мэрии вносит вас в список жителей и необходима для многих процедур. Подключите или переоформите электричество, воду, газ и интернет и оформите страхование жилья; при ипотеке банк, как правило, требует страховку от ущерба объекту.